宁波商品住房“以旧换新”登记首日，现场市民报名火热。甬派资料图
“以旧换新”，这是过去3个月，宁波房地产市场最热的词。
9月12日，宁波市商品住房“以旧换新”首期活动正式启动报名登记，短时间内登记报名突破3100户。
11月26日，针对已报名的房源，在首期收购500套旧房的基础上，追加收购500套。
截至今日发稿，3086户符合条件且自愿参与活动的家庭已全部完成现场踏勘，评估查勘已近尾声，5家评估机构正在加快出具评估报告。据统计，此次“以旧换新”活动已完成评估2215户、旧房收购签约840户、旧房过户440户。
其中，首期500户家庭将在近期陆续完成旧房交验及新房网签工作，加收的500户家庭则将于2026年1月全面完成旧房签约工作。
展开剩余88%“从现有数据来看，‘以旧换新’正成为宁波破解存量房交易周期延长、改善型需求难以释放等现实难题的有效抓手。”宁波市住建局相关负责人表示。
事实上，当前全国各地都在开展商品房“以旧换新”，并出台了各类政策。“以旧换新”，究竟“换”出了什么？宁波的做法又有何不同？连日来，记者走访了相关政府部门、房产企业和参与市民。
（一）
旧房难卖？
政府引导、国企实施
二手房持续低迷的形势下，旧房怎么卖出去？卖给谁？
市民万先生的旧房是民安小区一套约80平方米的步梯高层房。“去年开始就把这套房挂牌出售了。”他说，价格从200多万元一路往下降，始终无人问津。
对于万先生来说，旧房卖不出，手中就没有足够的现金流购买新房，“大的孩子13岁，有自己房间，小的8岁，只能跟我们夫妻俩住一个房间。”
宁波市住建局相关负责人表示，针对万先生这种“旧房难卖”的核心痛点，宁波创新确立了“政府引导、国企实施”的运作主体，以弥补市场失灵领域。
具体来看，明确由市属国有企业——宁波城建投资集团旗下城投置业公司作为收购与运营主体。
相较于开发商或中介来说，国企公开透明的操作规则和长期稳健的经营承诺，更能打消居民对于交易安全、款项支付、后续纠纷等方面的顾虑。
市民正在办理旧房签约。城投置业供图
旧房收购价格，则是“以旧换新”全流程中最为敏感的一环。“宁波做法”的核心在于建立一套独立、透明、市场化的价格发现机制——
在评估机构选取环节，由换房人从公开招标建立的备选库中，从5家独立评估机构中现场随机抽取3家，最终收购价取3家机构评估结果的平均值，确保评估环节的独立性与公允性。
“旧房最终评估价格在151万元出头，符合我的心理预期。”万先生说。
同样对价格满意的，还有市民王女士，“比市场价高了10万元，我自己卖不到这个价。”王女士的旧房在老旧小区的7楼，没有电梯，家里人上下楼极不方便，一直想出售，但没有令她满意的价格。
数据显示，旧房最终收购价与同期同地段二手房市场实际成交价基本吻合。
“这种‘随行就市’的定价策略，既保障了居民资产的基本市场价值，也为国企后续的资产运营预留了合理空间。”宁波市住建局相关负责人说，这实现了居民利益与公共资产的平衡。
（二）
新房难买？
资金与楼盘“双保障”
解决了“旧房卖得出”的问题后，“新房买得到、买得好”成为“以旧换新”置换链条的下一环。
而这一环，关键在于解决两个主要问题：资金与楼盘。
资金方面，宁波推出“抵价券+换购券”双重激励。
旧房被成功收购后，由城投置业向换房人发放抵价券，其价值即是旧房收购成交价格（包含配套阁楼、储藏间、车库等附属设施价值）；
换购券则是本次“以旧换新”活动特别给出的购房补贴，每张换购券价值为对应抵价券价值的5%，最高不超过10万元。
以市民肖玲为例，抵价券和换购券总计约180万元。其购买的新房位于海曙江耀府，总价为295万元，首付45万元。“180万元用于抵扣房款后，相当于我们只要贷款70万元。”肖玲说，大大减轻了购房压力。
市民领取抵价券和换购券。城投置业供图
楼盘方面，为了满足市民多样化的改善需求，宁波在房源上提供了“充足选择”。市住建部门与宁波城建投资集团联合搭建了统一的线上房源平台，收录楼盘从最初的80个增加到目前的114个，涵盖房源超1.7万套。
此外，宁波适时推出“码上找房”二维码应用，方便了参与市民在线上找房，访问量达83925次。
最重要的是，本次“以旧换新”彻底打破了行政区域限制，推行“跨区置换”。市民持有的“抵价券”和“换购券”可在全市范围内所有参与活动的新建商品房项目中使用，实现了全市优质新房资源的“一盘棋”共享。
胡晴旭是最早一批完成“以旧换新”的市民之一。目前，胡晴旭一家四口住在海曙区，选购的新房则位于江北区的悦富华里，计划春节前入住。
“从海曙搬到江北，主要考虑到小孩子的上学问题。”胡晴旭说，从新小区开车到学校，7分钟左右，方便了不少。
“跨区通选模式，不仅匹配了居民因工作变动、子女就学、环境偏好而产生的多元化居住需求，也促进了城市内部不同区域间的人口流动与住房资源优化配置。”宁波市住建局相关负责人说。
该负责人还透露，后续宁波或将进一步扩大合作房企和新房楼盘范围，将更多优质的品牌开发商和楼盘引入新房房源库。
中海地产宁波公司相关负责人徐靖介绍，中海地产在宁波在售的两个楼盘均参与了此次活动。
“累计有近140套新房被认购，相较于活动前，月认购量增长近40%。”徐靖坦言，活动之初以“观望”的心态参与，没想到效果远远超出预期。
（三）
旧房如何处置？
探索保值增值多元路径
收购来的大量存量旧房如何处置，是决定“以旧换新”模式能否可持续的关键。
为此，短期内，宁波以“买卖不破租赁”为原则，保障收益与稳定。
记者了解到，对于收购房源中现有租约未到期的情况，城投置业严格遵循“买卖不破租赁”的法律原则，在收购后继续履行原有租赁合同，既保障了承租户的居住稳定，也确保了资产在过渡期能产生持续的租金收益，覆盖部分持有成本。
同时，城投置业会对在租房屋进行规范管理，并将其纳入统一的租赁管理平台。长期，则“统一品牌运营”，探索存量提质。
对于旧房已过户，但新房还未能“拎包入住”的情况，城投置业推出了“返租协议”，以解决传统卖旧买新中的短期租房过渡烦恼。“已过户家庭中，超半数都和我们签订了‘返租协议’。”城投置业相关负责人介绍，换房人可继续居住在旧房，等到新房装修完毕再搬家。
收购后腾空的房源用来做什么？目前，城投置业正着手规划统一的专业化运营。
初步思路是，根据房源区位、建筑状况等因素，对其进行分类改造和升级。特别是对于地段较好、结构安全的房源，计划进行适老化改造、品质提升后，纳入全市保障性租赁住房或人才安居房源体系，统一品牌进行市场化运营，为城市新市民、青年人提供高品质、可负担的租住选择。
正如宁波市住建局相关负责人所言：“宁波未将收购房源简单视作库存，而是立足长远，探索市场化、专业化的资产运营路径，力求实现社会效益与经济效益的统一。”
新房选购咨询会。甬派资料图
此外，本次“以旧换新”活动向特定人群倾斜。例如，对万先生、胡晴旭这样的多子女家庭，明确给予了“优先认购”资格。在旧房已签约家庭中，多子女家庭占比超10%。
针对“以旧换新”业务流程复杂、涉及环节多的特点，宁波则创新服务模式，组建由政策解读、资产评估、签约交易、新房对接等专业人员构成的专项工作组，为进入洽谈阶段的家庭提供标准化、全流程的跟进服务。市民只需对接工作组，即可获得一站式服务。
业内专家表示，宁波这次由政府引导、国企实施、市场运作的商品房“以旧换新”活动，不仅打通了“卖旧买新”的堵点，激活了改善型住房需求，更通过盘活存量资产、优化资源配置，为房地产市场平稳健康发展与城市更新提供了新的“宁波解法”。
编辑：季海鹰 审核：徐挺 梅子满
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